Дим Амор

Попадания иранских ракет в центр страны создали острый жилищный кризис, который, как ожидается, приведёт к росту цен на аренду в пострадавших районах. Около 18 тысяч жителей были эвакуированы из своих домов в центральных городах, из них 12 тысяч проживают сегодня в гостиницах, а остальные нашли арендное жильё или другие временные решения.

Комплексная проверка состояния рынка жилья в четырёх основных пострадавших городах – Бат-Яме, Тель-Авиве, Рамат-Гане и Реховоте – показывает тревожную картину: запас квартир для сдачи в аренду в пострадавших районах уже сегодня особенно низок и не может обеспечить ответ сотням эвакуированных, которые, как ожидается, будут искать квартиры для аренды в районе своего прежнего проживания.

Большинство эвакуированных жителей в гостиницах восстанавливаются от пережитой травмы, некоторые – от потери дома, и пока не начали поиск новой квартиры. Однако оценки показывают, что вскоре они начнут заново устраивать свою жизнь, при этом значительная часть предпочтёт остаться в районе прежнего проживания – родители детей захотят остаться рядом с существующими образовательными учреждениями, пожилые люди будут искать возможность остаться рядом с пенсионными клубами, членами которых они являются, и со своими больничными кассами.

Серьёзная нехватка квартир с защищённой комнатой

К нехватке квартир добавляется ещё более серьёзная проблема – большой спрос на квартиры с защищённой комнатой (МАМАД) в районах, где большинство квартир не имеют защищённого помещения. Так, например, в Бат-Яме около 75% квартир не имеют МАМАДа, а в старых районах города эти цифры ещё выше. Также в Тель-Авиве, несмотря на то, что ситуация с МАМАДами лучше и составляет около 50%, всё ещё существует значительная нехватка защищённых квартир.

Нехватка уже начинает влиять на цены. В Бат-Яме цена аренды 3-комнатной квартиры без МАМАДа составляет около 4,500 шекелей, в то время как аналогичная квартира с МАМАДом будет сдаваться за 5,500-6,000 шекелей. 4-комнатная квартира без МАМАДа сдаётся за около 5,800 шекелей, а с МАМАДом цена подскакивает до около 7,100 шекелей в среднем.

Бат-Ям: самый плотнонаселённый город серьёзно пострадал

Бат-Ям, один из трёх самых плотнонаселённых городов Израиля с около 16,2 тысячи жителей на квадратный километр, пострадал особенно сильно. Сочетание высокой плотности с плохим состоянием старых зданий привело к тому, что район поражения стал похож на один из разрушенных городов Газы. Удар унёс жизни девяти жителей, ранил около 200 и привёл к массовой эвакуации жителей.

В итоге ущерба от войны в городе были эвакуированы около 110 зданий, включающих около 2,000 квартир, в которых проживают около 5,000 жителей. Около 1,200 из них переселились в гостиницы, а остальные эвакуировались самостоятельно. Даже в оптимистичном сценарии, когда часть эвакуированных будет недолго ждать ремонта своих домов, вероятно, что около 1,000 из них будут искать квартиры в районе, где был их дом.

Кароль Элиав, владелица агентства "Шиа-Мерказ", действующего в Бат-Яме, рассказывает, что даже в период, предшествовавший ударам, предложение квартир в районе было практически нулевым. "Последствия последней войны пока не видны на рынке, но я понимаю, что запаса не хватит, и цена вырастет", – говорит она. Элиав добавляет, что есть высокий спрос на аренду квартир в городе, но сейчас очень много клиентов хотят МАМАД – а таких квартир почти нет.

Тель-Авив: готовы идти на компромисс с укрытием

В Тель-Авиве было несколько очагов поражения, и около 1,200 квартир были выведены из эксплуатации, но предполагается, что их можно вернуть в эксплуатацию после ремонта. Ещё 400 квартир определены как квартиры в опасном здании, и предполагается, что потребуется гораздо больше времени, чтобы вернуть их в прежнее состояние. Одно из самых серьёзных поражений было в Рамат-Авиве, районе с плотным населением, и причинило большой ущерб.

Ади Розенфельд, риелтор, работающий в районе Рамат-Авив, свидетельствует, что даже без жителей, чьи квартиры были разрушены, существует очень низкое предложение квартир для аренды в районе. "Я не знаю, куда пойдут эти эвакуированные. Рынок аренды очень сложный в последний год, и нет предложения квартир", – говорит она.

В отличие от рынка продаж, где цены упали в нескольких районах, на рынке аренды цены не упали. Розенфельд сообщает, что существует большое давление на аренду квартир с МАМАДом, но люди готовы идти на компромисс с зданием, имеющим укрытие. "Во время войны мы видели, что даже часть жителей, у которых был МАМАД, предпочитали спускаться в укрытие здания, потому что считали его более защищённым", – рассказывает она.

Эран Кауфман из агентства "Абсолют Нехасим" свидетельствует, что уже получил несколько единичных обращений от жителей Рамат-Авива, чьи дома пострадали, но пока не в масштабе, влияющем на рынок. "Вероятно, будет большой спрос на квартиры, на который рынок не сможет дать ответ, потому что свободные квартиры займут, а остальные ищущие будут вынуждены переехать в другие районы", – оценивает он. По его словам, новая 3-комнатная квартира с МАМАДом в Рамат-Авиве и северных районах будет сдаваться за 10-11 тысяч шекелей, а без МАМАДа – за 7,000 шекелей.

Реховот: 20 обращений на одну квартиру с МАМАДом

В городе Реховот было два значительных поражения – одно в институте Вейцмана и второе в центре города рядом с городским рынком. В результате обоих поражений 14 зданий были объявлены под снос, 8 зданий определены как опасные, и 28 дополнительных зданий эвакуированы для ремонта. Всего эвакуировано 700 жителей, из них 340 переселились в гостиницы.

Ицик Аталь, риелтор в офисе "Шейва Недвижимость" в Реховоте, сам живёт близко к месту падения ракеты и знает часть эвакуированных. "Я получил много обращений по квартирам для аренды, но большинство хотят квартиры с МАМАДом, а таких нет. Это район, где не было избытка предложения. Неделю назад я сдал квартиру с МАМАДом, и у меня было 20 обращений", – рассказывает он.

Аталь сообщает, что арендная плата значительно выросла, и владельцы домов воспользовались ситуацией. "4-комнатная квартира с МАМАДом сдаётся от 7,500 шекелей в месяц. Квартиры без МАМАДа сдавались год назад за 4,500-5,000 шекелей, а сегодня за 5,500-6,000 шекелей в месяц", – говорит он.

Рамат-Ган: опасения эксплуатации ситуации

В результате трёх серьёзных попаданий в городе Рамат-Ган пострадали 257 зданий прямо и косвенно. Пяти зданиям выдан приказ о сносе, и четыре уже фактически снесены. Ещё по крайней мере пять зданий определены как опасные, и 64 здания определены как ограниченные в использовании.

Из 900 квартир эвакуированы 2,466 жителей в 1,201 гостиничный номер. Кроме того, оценивается, что ещё по крайней мере 1,500 человек эвакуировались самостоятельно.

Ронит Фельд, франчайзи "Англо-Саксон Рамат-Ган – Гиватаим", рассказывает, что попадание ракеты в район, примыкающий к комплексу Биржи, считающийся востребованным, причинило большие разрушения. Фельд оценивает, что только в этом районе будет спрос на сотни квартир, но почти нет предложения. "Пока ко мне обратились несколько арендаторов, но мне нечего им предложить", – говорит она.

Фельд очень опасается, что владельцы квартир воспользуются ситуацией и поднимут цены, и призывает их воздержаться от этого.

Тенденции цен и прогнозы

Несмотря на ожидаемую нехватку квартир, первичные данные сайта "Яд 2" вместе с разговорами с риелторами, действующими в районах поражения, свидетельствуют, что на данном этапе – на последние две недели – нет изменения к худшему в ценах на аренду в этих городах. В некоторых из них даже зарегистрировано небольшое снижение по сравнению с декабрём 2024 года.

Однако оценки показывают, что в среднесрочной перспективе ситуация повлияет на рост цен на жильё. Уже сегодня заметно, что владельцы квартир пытаются воспользоваться ситуацией – риелторы сообщают о случаях, когда требовали 12 тысяч шекелей в месяц за 3-комнатную квартиру с МАМАДом, рыночная цена которой составляет около 7,000 шекелей.

В свете сложной ситуации в части городов начали в эти дни рассматривать решения на средне-долгосрочную перспективу, которые дадут ответ эвакуированным. Не все здания будут снесены, и часть эвакуированных эвакуированы на определённое время до ремонта и восстановления их дома, так что часть квартир потребуется только на короткое время.

Тем не менее, реальность показывает, что большинство эвакуированных будут испытывать трудности в поиске квартир в районе своего прежнего проживания и будут вынуждены идти на компромисс с худшими условиями или отдаляться в другие районы. Возникший демографический и экономический кризис может повлиять на характер этих городов на годы вперёд.

Фотография из социальных сетей, в соответствии с параграфом 27а Закона об авторских правах

Часть данных была получена из системы «Калькист»