דים אמור

רשות המסים בישראל פרסמה הודעה חשובה במיוחד הפונה לכלל בעלי הנכסים במדינה: מי שמשכיר דירה ומקבל הכנסות מכך – חובה לדווח. ההודעה מדגישה כי המערכת החדשה מאפשרת פתיחת תיק ודיווח באופן מקוון לנוחות המשכירים, כאשר המערכת מבצעת את חישובי המס באופן אוטומטי ומדויק, דבר שמונע טעויות הקלדה ומבצע את כל החישובים הנדרשים.

השינוי בהליכי הדיווח מגיע על רקע התחזקות שוק השכירות בישראל והצורך לייעל את תהליכי הגבייה והפיקוח. רשות המסים מבהירה כי המערכת החדשה נועדה להקל על המשכירים מחד, אך גם להבטיח שהדיווח יתבצע בדייקנות מירבית מאידך.

מי נדרש לפתוח תיק ולדווח

החובה לפתוח תיק ולדווח חלה על יחידים ובני זוג המשכירים בישראל דירה או מספר דירות למגורים, בתנאי שסכום ההכנסה החודשית עולה על תקרת הפטור הקבועה בסך 5,654 שקלים לחודש לשנת המס 2024. כל מי שעומד בקריטריון זה חייב לדווח ולשלם מס על הכנסתו מדמי השכירות באחד ממסלולי החיוב המפורטים.

חשוב לציין כי אם הדירה או הנכס מושכרים ומשמשים לפעילות עסקית של השוכרים, החובה לפתוח תיק ולדווח חלה על הכנסה מכל סכום של הכנסה, ללא קשר לתקרת הפטור הרגילה. במקרים כאלה, המשכיר נדרש לדווח גם על סכומים נמוכים מהתקרה הקבועה.

המסלולים השונים לדיווח הכנסה משכר דירה

רשות המסים מציעה מספר מסלולים לדיווח, כאשר כל מסלול מותאם לסוג הנכס ולאופי השכירות. המסלולים מיועדים ליחידים ובני זוג בלבד ואינם חלים על תאגידים או גופים עסקיים אחרים.

המסלול הראשון הוא מסלול תשלום 10% ללא ניכוי הוצאות. במסלול זה ניתן לשלם את המס במהלך השנה, אך לא יאוחר מה-31 בינואר של השנה העוקבת לשנת השכירות. רשות המסים מדגישה כי לאחר מועד זה, הסכום יחוייב בריבית והצמדה כחוק, דבר שעלול להביא לעלות משמעותית נוספת על המשכיר.

המסלול השני הוא מסלול שוכר משכיר, המיועד למצבים מיוחדים. מסלול זה פונה ליחיד או בני זוג שבבעלותם דירה יחידה המושכרת למגורים בסכום העולה על תקרת הפטור, ובתקופה מקבילה לשכירות זו הם שוכרים דירת מגורים אחרת בישראל או משלמים לבית אבות או בית חולים גריאטרי. במסלול זה ניתן לנכות את סכום ההוצאה לשכירות מסכום ההכנסה משכירות בתקופות המקבילות בשנת המס, בתנאי שסכום הניכוי לא יעלה על תקרה שנתית של 90,000 שקלים. על יתרת ההכנסה מהשכירות יש לשלם מס בשיעור 10%.

המסלול השלישי הוא מסלול דיווח הכנסה מהשכרת דירה שאינה משמשת למגורים. במסלול זה נדרש לפתוח תיק סוג 94, המחייב בהגשת דוח. חישוב המס יבוצע על פי הוראות הפקודה, והליך זה מורכב יותר מהמסלולים הקודמים.

ההבדל בין סוגי התיקים השונים

רשות המסים מבחינה בין שני סוגי תיקים עיקריים לצורך דיווח שכר דירה – סוג תיק 94 וסוג תיק 95, כאשר לכל אחד יש יעוד והליכים שונים.

סוג תיק 95 מיועד למסלול לדיווח ותשלום מס בשיעור 10% ללא ניכוי הוצאות. במסלול זה ניתן לשלם את המס במהלך השנה, אך לא יאוחר מה-31 בינואר של השנה העוקבת לשנת השכירות. היתרון הבולט במסלול זה הוא שאין צורך בהגשת דוח שנתי למס הכנסה, אם סכום השכירות השנתי נמוך מהתקרה הקבועה בתקנות. מדובר במסלול פשוט יחסית שמקל על המשכירים הפרטיים.

לעומת זאת, סוג תיק 94 מיועד ליחידים ובני זוג המשכירים נכס שעל פי החוק מחייב הגשת דוח שנתי. במסלול זה ניתן לבחור מסלול דיווח, אך הוא דורש יותר מעורבות ומידע מפורט יותר מצד המשכיר. התיק הזה מתאים למקרים מורכבים יותר או כאשר יש הכנסות משכירות גבוהות יותר.

מסלול הפטור ממס – הבנת הזכויות והחובות

חוק מס הכנסה מעניק פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים, לפי חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים), התש"ן–1990. הפטור ניתן בתנאים מחמירים שיש לקיימם במלואם.

התנאים לפטור כוללים כמה דרישות מצטברות: הדירה חייבת להיות מיועדת ומשמשת למגורים בלבד, הדירה אינה רשומה בספרי העסק של המשכיר, השוכר הוא יחיד או גוף המאושר לכך על ידי רשות המסים ופעילותו אינה למטרות רווח, וקיימת הצהרה או חוזה המוכיחים שהשימוש הוא למגורים בלבד. בנוסף, כלל ההכנסות משכר דירה של המשכיר, בן או בת זוגו וילדיו עד גיל 18 מחושבות יחד.

הפטור המלא ניתן כאשר סך ההכנסות מכל הדירות שבבעלות המשכיר אינו עולה על תקרת הפטור – 5,654 שקלים לחודש בשנת 2024. במקרה זה, המשכיר זכאי לפטור מלא ממס הכנסה על הכנסותיו מהשכירות.

הפטור החלקי חל כאשר ההכנסה גבוהה מהתקרה אך אינה עולה על כפל התקרה, כלומר 11,308 שקלים. במקרה זה, החישוב מורכב יותר: מחשבים את הסכום העודף מעל התקרה, מפחיתים אותו מהתקרה וכך מקבלים את סכום הפטור החדש. ההפרש בין ההכנסה לפטור החדש הוא הסכום החייב במס.

לדוגמה מעשית: אם המשכיר מקבל הכנסה חודשית של 6,000 שקלים, העודף מעל התקרה הוא 346 שקלים. לכן הפטור החדש יהיה 5,308 שקלים, והסכום החייב במס יהיה 692 שקלים חודשיים. על הסכום החייב יחול שיעור המס השולי, שנע בין 10% לגילאי 60 ומעלה ועד 31% בהתאם לסולם המס הרגיל.

זכויות ניכוי הוצאות ופחת

במקרה של פטור חלקי, ניתן לנכות הוצאות כמו שכר טרחת עורך דין ותיקונים, לפי יחס ההכנסה החייבת. כלומר, אם חלק מההכנסה פטור ממס, ניתן לנכות רק חלק יחסי מהוצאות המתייחסות לחלק החייב במס.

חשוב לציין שאין זכאות לפחת לפי תקנות מיוחדות, אך ניתן לנכות פחת רגיל על הנכס. במקרה של מכירת הנכס בעתיד, תחול חובת מס שבח לאחר הפחתת הפחת מהשווי, דבר שיש לקחת בחשבון בתכנון המס ארוך הטווח.

במקרה של הכנסה שמעל כפל התקרה, ההכנסה חייבת במס מלא, וניתן לבחור במס של 10% או לפי מדרגות המס הרגילות. במקרה של פטור חלקי יש להגיש דוח ולפתוח תיק דיווח, גם אם חלק מההכנסה פטור ממס.

לוחות זמנים ודרישות דיווח

במסלול 10% בסוג תיק 95, בכל שנה נדרש לדווח עד 31 בינואר לשנה העוקבת. הדיווח מתבצע במערכת המקוונת של רשות המסים. לאחר תאריך זה, יתווספו אוטומטית ריבית והצמדה על הסכומים החייבים, דבר שעלול להגדיל משמעותית את העלות הכוללת.

חשיבות עמידה בלוחות הזמנים אינה רק עניין של המנעות מקנסות. רשות המסים מחמירה באכיפה בתחום השכירות, והזנחת הדיווח עלולה להוביל לביקורות ולהערכות מס רטרואקטיביות שעלולות להיות יקרות משמעותית.

המסמכים הנדרשים לבקשה

עבור הגשת הבקשה, יש לצרף חוזה שכירות או רכישה עבור כל אחד מהנכסים המושכרים או הנשכרים. המסמכים חייבים להיות מעודכנים ולשקף את המצב הנכון של ההסכמים. אם המשתמשים מצהירים בשלב בחירת המצב האישי שהם פרודים, יש לצרף גם טופס 4440.

חשיבות המסמכים הנכונים והמלאים היא קריטית. רשות המסים בודקת בקפידה את המסמכים הנדרשים, והעדר מסמך או אי-דיוק במידע עלולים לעכב את התהליך או לגרום לדרישות הבהרה נוספות.

הכרחיות ההיערכות למשכירים

המשכירים נדרשים להיערך לשינויים ולוודא שהם מבינים את חובותיהם על פי החוק. הדבר כולל בדיקה של ההכנסות הנוכחיות, הבנה של המסלול המתאים, והכנת המסמכים הנדרשים. אי-ידיעה או אי-הבנה של הדרישות אינם מהווים הגנה מפני קנסות או דרישות מס.

רשות המסים מדגישה כי המערכת החדשה נבנתה כדי להקל על המשכירים, אך היא גם מחייבת אותם לקחת אחריות מלאה על הדיווח המדויק והבעת מועד. השקעה בהבנת המערכת והדרישות עשויה לחסוך כסף רב ובעיות משפטיות בעתיד.

המעבר למערכת דיגיטלית ולחישובים אוטומטיים הוא חלק ממגמה רחבה יותר ברשות המסים להקלה על הציבור מחד, אך גם לשיפור יכולות הפיקוח והאכיפה מאידך. המשכירים שיתייחסו לשינויים ברצינות ויפעלו על פיהם ימצאו תהליך פשוט יותר ויימנעו מבעיות עתידיות.

היבטים פלילים ואזרחיים של אי-דיווח

במדינת ישראל, לאי דיווח ותשלום מס על הכנסות מהשכרת דירה/ות יש היבטים פלילים ואזרחיים חמורים, ובכלל זה קנסות גבוהים מאוד ועונשי מאסר ארוכים. העלמת הכנסות ממס מהווה עבירה פלילית חמורה שעלולה להוביל להליכים משפטיים מורכבים וארוכים.

רשויות המס בישראל מפעילות כיום מערכות פיקוח מתקדמות ובדיקות צולבות המאפשרות לזהות אי-דיווח על הכנסות משכירות. מערכות אלה כוללות איתור אוטומטי של חוזי שכירות, בדיקות מול נתוני עירייות וחברות החשמל, ומעקב אחר תנועות כספים בחשבונות הבנק.

המשכירים שנתפסים בהעלמת הכנסות עלולים לעמוד בפני קנסות כספיים גבוהים המגיעים לעיתים לעשרות אלפי שקלים ויותר, בנוסף לתשלום המס עצמו בתוספת ריבית והצמדה. במקרים חמורים של העלמת הכנסות משמעותיות, הדבר עלול להוביל גם לעונשי מאסר, במיוחד כאשר מדובר בהעלמה מכוונת ושיטתית על פני תקופה ארוכה.

כדי להימנע ממצב שבו אתם עומדים לדין בשל העלמת מס על הכנסות מדמי שכירות, חשוב להכיר את מסלולי המס ושיעורי המס שיש לשלם על השכרת נכס למגורים ולפעול בליווי של עורך דין מיסים להימנעות מטעויות מיותרות שעלולות לעלות לכם ביוקר. ייעוץ מקצועי נכון עשוי לחסוך עלויות רבות ולהבטיח עמידה בחוק.

החדשות מרשות המסים מהוות נקודת מפנה חשובה עבור בעלי הנכסים בישראל. המערכת החדשה מבטיחה יעילות וייעוץ טוב יותר, אך גם מחייבת היענות מלאה לדרישות החוק. המשכירים שיפעלו על פי ההנחיות וידווחו כנדרש יוכלו ליהנות ממערכת פשוטה ויעילה, בעוד שאלו שיזניחו את חובותיהם עלולים לעמוד בפני קשיים משמעותיים בעתיד.

להגשת דיווח וקבלת מידע נוסף — לחץ כאן